Снимать или покупать квартиру?
Сравниваем два полных денежных потока при одинаковом капитале и бюджете — без скрытых допущений и совета «как правильно жить»
Что нужно рассчитать?
Снимать или покупать жильё
Через 5 лет:аренда даёт больше расчётных чистых активов
Покупка 2 827 984,13 ₽ · аренда 4 121 761,23 ₽
Разница расчётных чистых активов — 1 293 777,1 ₽. Это итог введённых допущений, а не совет.
Стартовый капитал обеих сторон1 300 000 ₽
Первый платёж ипотеки74 078,95 ₽
Остаток долга4 599 974,6 ₽
Цена жилья в сценарии7 657 689,41 ₽
Безвозвратные расходы покупки5 083 045,42 ₽
Безвозвратные расходы аренды3 576 315,93 ₽
Решение по действиям
1. Уравниваем стартовый капитал
1 200 000 ₽ + 100 000 ₽ = 1 300 000 ₽1 300 000 ₽ − 50 000 ₽ − 50 000 ₽ = 1 200 000 ₽
Покупатель отдаёт эту сумму на первоначальный взнос и оформление. Арендатор оплачивает стартовые расходы, откладывает возвратный залог и инвестирует остаток. Поэтому никто не получает скрытого преимущества в первый день.
2. Строим ипотечный поток
6 000 000 ₽ − 1 200 000 ₽ = 4 800 000 ₽ кредитаПлатежи за 60 месяцев: 4 444 737 ₽200 025,4 ₽ — основной долг; 4 244 711,6 ₽ — проценты
Проценты каждого месяца начисляются на остаток долга. Часть платежа уменьшает долг, поэтому её нельзя полностью считать расходом: она превращается в капитал собственника в жилье.
3. Каждый месяц уравниваем бюджет
общий бюджет месяца = большее из двух жилищных платежейПокупка: 4 953 340,14 ₽Аренда: 4 953 340,14 ₽
Если аренда в месяце дешевле покупки, арендатор инвестирует разницу. Если покупка дешевле, разницу инвестирует покупатель. За весь срок обе стороны распределили одинаково 4 953 340,14 ₽.
4. Собираем поток покупателя
Жильё и сделка: 6 253 340,14 ₽Взносы в накопления: 0 ₽Рост накоплений: 0 ₽
Денежный поток покупателя включает взнос, сделку, ипотечные платежи и расходы собственника. Отдельно показываем накопления, возникающие в месяцы, когда покупка дешевле аренды.
5. Собираем поток арендатора
Аренда, старт и залог: 3 626 315,93 ₽Из них сама аренда: 3 390 688 ₽Взносы в накопления: 1 427 024,21 ₽; рост: 1 444 737,02 ₽
Возвратный залог входит в уплаченные деньги, но не в безвозвратные расходы. В конце он возвращается к активам арендатора без начисленной доходности.
6. Оцениваем жильё на выбранную дату
7 657 689,41 ₽ − 4 599 974,6 ₽ = 3 057 714,81 ₽7 657 689,41 ₽ × 3% = 229 730,68 ₽ расходов продажи7 657 689,41 ₽ − 229 730,68 ₽ − 4 599 974,6 ₽ = 2 827 984,13 ₽
Будущая цена получена только из введённого вами темпа 5% в год. Для сопоставимого ликвидного результата условно вычитаем продажу и оставшийся долг.
7. Сравниваем чистые активы
Покупка: 2 827 984,13 ₽ + 0 ₽ = 2 827 984,13 ₽Аренда: 4 071 761,23 ₽ + 50 000 ₽ = 4 121 761,23 ₽2 827 984,13 ₽ − 4 121 761,23 ₽ = -1 293 777,1 ₽
Положительная разница означает, что в заданном сценарии больше расчётных активов у покупки; отрицательная — у аренды. Это сравнение модели, а не утверждение о будущем.
8. Выполняем четыре обратные проверки
Оба месячных распределения = 4 953 340,14 ₽Долг: 4 800 000 ₽ − 200 025,4 ₽ = 4 599 974,6 ₽Активы покупки восстановлены: 2 827 984,13 ₽Активы аренды восстановлены: 4 121 761,23 ₽Все равенства совпали: два потока и итог согласованы.
Сравнение по годам
Каждая строка — состояние на конец года после всех платежей этого периода.
| Год | Цена жилья | Долг | Уплачено: покупка | Уплачено: аренда | Активы покупки | Активы аренды | Разница |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 6 299 999,99 ₽ | 4 772 887,98 ₽ | 2 280 991,81 ₽ | 738 174,19 ₽ | 1 338 112,01 ₽ | 1 755 550,14 ₽ | -417 438,13 ₽ |
| 2 | 6 615 000 ₽ | 4 740 472,35 ₽ | 3 266 585,73 ₽ | 1 408 257,23 ₽ | 1 676 077,65 ₽ | 2 293 001,55 ₽ | -616 923,9 ₽ |
| 3 | 6 945 750,01 ₽ | 4 701 715,65 ₽ | 4 257 012,03 ₽ | 2 111 844,36 ₽ | 2 035 661,86 ₽ | 2 864 744,58 ₽ | -829 082,72 ₽ |
| 4 | 7 293 037,52 ₽ | 4 655 377,42 ₽ | 5 252 512,3 ₽ | 2 850 611,03 ₽ | 2 418 868,97 ₽ | 3 473 383,77 ₽ | -1 054 514,8 ₽ |
| 5 | 7 657 689,41 ₽ | 4 599 974,6 ₽ | 6 253 340,14 ₽ | 3 626 315,93 ₽ | 2 827 984,13 ₽ | 4 121 761,23 ₽ | -1 293 777,1 ₽ |
Одинаковый капитал, бюджет и четыре проверкиМетодика проверена 20 июля 2026
Как сравнить аренду и покупку жилья
Сравнить только аренду с ипотечным платежом недостаточно. У покупателя есть первоначальный взнос, сделка, содержание, долг и капитал в жилье. У арендатора — свободный стартовый капитал, залог и возможность накапливать разницу. Методика должна показать всё это на одной выбранной дате.
Главное правило: одинаковые возможности
Если покупатель начинает с 1 300 000 ₽, а арендатор — с нуля, сравнение заранее перекошено. Поэтому арендатор получает ту же сумму, оплачивает из неё старт и залог, а остаток направляет в накопления.
одинаковый старт = первоначальный взнос + расходы покупки
Так же поступаем с ежемесячными деньгами: общий бюджет равен большей из двух выплат. Вариант с меньшими расходами не «теряет» разницу, а инвестирует её.
Почему ипотечный платёж нужно разобрать на части
Уменьшает обязательство перед банком и увеличивает собственный капитал в жилье. Это перенос денег из кошелька в актив.
Плата за использование денег банка. Она не увеличивает долю в объекте и относится к безвозвратным расходам.
В аннуитетном графике общий платёж обычно близок к постоянному, но его состав меняется. При дифференцированных платежах одинаковая часть долга погашается каждый месяц, поэтому первая выплата выше последней.
Денежный поток покупки
платёж месяца = ипотека + расходы собственника
Ежемесячные расходы и годовую сумму собственника можно задать отдельно. Годовую сумму калькулятор распределяет по 12 месяцам как равномерный резерв. В результате видны все деньги, проценты, погашенный долг, остаток ипотеки и накопления покупателя.
Денежный поток аренды
платёж месяца = аренда + другие расходы арендатора
Стартовая комиссия и переезд считаются безвозвратными расходами. Залог показывается отдельно: он временно недоступен, не инвестируется, но возвращается к активам арендатора в конце сценария.
Как работают годовые темпы
Темпы цены жилья, аренды, других расходов и доходности накоплений задаёт пользователь. Годовое значение переводится в месячный множитель так, чтобы через 12 месяцев получилось ровно указанное изменение.
месячный множитель = (1 + годовой темп ÷ 100)1/12
Например, 12% в год — это не ровно 1% сложного роста в месяц. Эквивалентный множитель чуть меньше, потому что рост каждого месяца применяется к уже изменившейся сумме.
Что происходит на последней дате
| Сценарий | Формула чистых активов | Что не возвращается |
|---|---|---|
| Покупка | цена жилья − расходы продажи − долг + накопления | сделка, проценты, содержание, продажа |
| Аренда | накопления + возвращаемый залог | стартовые расходы, аренда, другие расходы |
Продажа условная: она нужна, чтобы сравнить две стороны в ликвидных чистых активах на одну дату. Если фактически жильё не продаётся, расходы продажи не возникнут, но и капитал останется связан с объектом.
Что обязательно проверить в реальной ипотеке
Введённая ставка — только часть условий. Отдельно проверьте полную стоимость кредита, обязательные и добровольные услуги, страхование, комиссии и порядок изменения ставки. Банк России поясняет, что стоимость платных услуг должна раскрываться, а условия должны позволять осознанный выбор.
Кредиты: ответы Банка России · разъяснения о дополнительных услугах
Какие факторы модель не решает
- налоги, налоговый вычет, субсидии и материнский капитал;
- точные даты платежей, досрочные погашения и изменение ставки;
- крупный ремонт, простой продажи и разницу качества объектов;
- ликвидность накоплений, риск доходности и стоимость переезда;
- ценность стабильности, свободы сменить район и личные планы.
Это не мелкие поправки. Поэтому итог называется результатом сценария, а не прогнозом или персональной рекомендацией.
Частые вопросы
Как калькулятор сравнивает аренду и покупку честно?
Обе стороны начинают с одинаковой суммы и каждый месяц располагают одинаковым жилищным бюджетом. Покупатель тратит стартовый капитал на взнос и сделку, арендатор — на стартовые расходы, залог и накопления. Более дешёвый в конкретном месяце сценарий инвестирует разницу.
Что входит в чистые активы покупателя?
На выбранную дату калькулятор берёт введённую пользователем стоимость жилья, вычитает расходы условной продажи и остаток ипотеки, затем прибавляет накопления покупателя. Налоги и льготы в эту модель не входят.
Что входит в чистые активы арендатора?
Это накопления из стартового капитала и ежемесячной разницы бюджетов с пользовательской доходностью плюс возвратный залог. Залог не получает доходность, потому что считается заблокированным у арендодателя.
Почему основной долг по ипотеке не считается расходом?
Погашенная часть основного долга увеличивает долю собственника в жилье. Безвозвратными расходами покупки считаются расходы сделки, проценты, содержание и условная продажа; основной долг превращается в капитал.
Учитывает ли расчёт рост цены квартиры и аренды?
Да, но только по введённым пользователем годовым темпам. Калькулятор не подставляет рыночный прогноз. Значения переводятся в эквивалентный месячный темп, который за 12 месяцев даёт указанное годовое изменение.
Можно ли ввести падение цены или аренды?
Да. Для изменения цены, аренды, прочих расходов и доходности накоплений доступны отрицательные значения выше −100%. Ипотечная ставка и расходы остаются неотрицательными.
Учитываются ли налоги, вычеты и материнский капитал?
Нет. Они зависят от конкретного человека, документов и условий сделки. Их нужно считать отдельно и при необходимости добавлять в пользовательские расходы только без дублирования.
Можно ли по результату решить, что точно выгоднее?
Нет. Результат сравнивает два заданных сценария, а не предсказывает рынок. Он не оценивает ликвидность, риск, качество жилья, свободу переезда, ремонт сверх введённого резерва и индивидуальные условия банка.