УдобникСчитаем возврат НДФЛ по каждому году, отдельно показываем покупку и ипотечные проценты, прогрессивные ставки и неиспользованные остатки
Что нужно рассчитать?
Подготавливаем подробный расчёт…
Вычет — это не подарок в размере части цены квартиры. Сначала он уменьшает подходящую налоговую базу, затем пересчитывается НДФЛ, и только разница может стать возвратом в пределах уже уплаченного налога.
| Величина | Что означает | Пример |
|---|---|---|
| Цена жилья | Фактическая стоимость объекта по документам | 3 500 000 ₽ |
| База вычета | Часть подходящих расходов, на которую уменьшается налоговая база | не больше 2 000 000 ₽ для покупки |
| Возврат | Разница между НДФЛ до и после вычета, но не больше уплаченного налога | зависит от годов и ставок |
Когда говорят «вычет 2 млн рублей», речь идёт о базе, а не о переводе 2 млн на банковский счёт.
Если квартира стоит 1 600 000 ₽, база не может быть больше 1 600 000 ₽. Если квартира стоит 5 000 000 ₽, личная база одного налогоплательщика ограничивается 2 000 000 ₽. Из неё нужно вычесть часть, уже использованную в прошлых периодах.
Для права, возникшего с 2014 года, неиспользованный остаток основной базы можно переносить на последующие объекты до исчерпания общего предела. Поэтому калькулятор отдельно спрашивает год права и ранее использованную базу.
Вводятся проценты, которые банк уже получил. Не вводятся тело кредита, страховка, комиссии и проценты из будущего графика. По мере новых платежей доступная база может увеличиваться, пока не достигнет предела.
Вычет по процентам после 2014 года предоставляется по одному выбранному объекту. Перенос неиспользованного процентного предела на другую ипотеку калькулятор не предполагает.
С 2025 года основная налоговая база разделена на пять ступеней. Имущественный вычет уменьшает базу, а разница налога зависит от того, какие верхние ступени были заняты.
| Часть годовой основной базы | Ставка | Как применяется к вычету |
|---|---|---|
| До 2 400 000 ₽ | 13% | уменьшение базы внутри первой ступени снижает налог на 13% |
| От 2 400 000 до 5 000 000 ₽ | 15% | сначала вычет снимает занятую верхнюю часть по 15% |
| От 5 000 000 до 20 000 000 ₽ | 18% | часть вычета может снизить налог по 18% |
| От 20 000 000 до 50 000 000 ₽ | 20% | часть вычета может снизить налог по 20% |
| Свыше 50 000 000 ₽ | 22% | верхняя часть уменьшается по 22% |
Для 2023–2024 годов в замороженной модели используется прежняя основная шкала: 13% до 5 млн ₽ и 15% с превышения. Калькулятор сам выбирает шкалу по году строки.
Это не зарплата «на руки» и не сумма поступлений на карту. Нужна основная налоговая база за год, к которой допускается имущественный вычет, уже после других применённых вычетов. Её подтверждают справками о доходах, данными личного кабинета и декларацией.
Специальные базы могут иметь другой порядок. Дивиденды и ряд иных доходов нельзя автоматически смешивать с зарплатной основной базой. Если состав доходов сложный, сначала подтвердите подходящую сумму в ФНС или у налогового специалиста.
Квартира стоит 3 500 000 ₽. Право возникло в 2025 году. Ранее вычет не использовался. Ипотечных процентов уплачено по 180 000 ₽ в 2025 и 2026 годах. Подходящая база каждого года — 1 200 000 ₽, уплаченный НДФЛ — 156 000 ₽.
База основного имущественного вычета ограничена 2 млн рублей на одного налогоплательщика. Денежный возврат зависит от ставок, по которым был рассчитан НДФЛ с подходящей основной базы, и не может превышать реально уплаченный налог за выбранные годы. Поэтому правило «всегда 260 тысяч» не описывает все случаи после введения прогрессивной шкалы.
Для процентов действует отдельный предел базы 3 млн рублей, если право возникло после 2014 года. Учитываются только фактически уплаченные проценты по одному выбранному объекту, а не основной долг и не будущий график банка.
Вычет уменьшает соответствующую основную налоговую базу. Если часть базы находилась на верхних ступенях 15%, 18%, 20% или 22%, уменьшение налога по этой части происходит по её ставке. Калькулятор сравнивает налог до и после вычета по шкале каждого года.
Имущественный вычет уменьшает налоговую базу и рассчитанный налог. Денежный возврат за конкретный год ограничен НДФЛ, который был фактически уплачен или удержан за этот год. Поэтому калькулятор просит ввести обе величины отдельно.
Для права, возникшего с 2014 года, неиспользованный остаток основной базы можно переносить на последующие годы и при необходимости на другие объекты до общего предела. Вычет по ипотечным процентам относится к одному объекту. Калькулятор показывает обычный перенос вперёд по введённым годам.
Расходы, оплаченные материнским капиталом, бюджетом, работодателем или другими лицами, не образуют собственные расходы для имущественного вычета. В калькулятор нужно вводить уже очищенную подтверждённую сумму собственных подходящих расходов.
Нет. Распределение расходов, вычета и процентов между супругами или совладельцами зависит от документов, дат и выбранного порядка. Первая версия считает одного налогоплательщика после того, как его часть подтверждена.
Для пенсионеров предусмотрен особый перенос остатка на предшествующие налоговые периоды. Эта версия намеренно считает только обычное движение вперёд и не подменяет специальный пенсионный расчёт. Для него нужны отдельные даты, статус и последовательность периодов.
Момент зависит от вида объекта и документов: например, регистрации права собственности либо передачи объекта по акту в предусмотренных случаях. Калькулятор не определяет юридический момент автоматически — пользователь вводит уже подтверждённый год.
Нет. Он показывает прозрачную арифметическую оценку и остатки. Состав расходов, право, документы, уже использованные суммы и окончательный размер подтверждает ФНС при проверке декларации или заявления работодателю.