УдобникСчитаем валовую и чистую доходность, NOI, простой, расходы и окупаемость — с полным объяснением каждого рубля
Что нужно рассчитать?
NOI: 450 000 ₽ в год
37 500 ₽ в среднем за месяц · После простоя и расходов остаётся положительный NOI
Это капитальная база: цена покупки, расходы на сделку, ремонт и мебель. Обе доходности сравниваем с одной и той же полной суммой вложений.
Такой доход получился бы, если объект был занят все двенадцать месяцев и арендная плата не менялась.
Из потенциального дохода убираем период без арендатора. Это пользовательский сценарий, а не прогноз рынка.
Эффективный доход — деньги, которые ожидаются после учёта простоя, но ещё до расходов собственника.
Сначала годовая сумма повторяющихся расходов, затем прибавляем отдельно введённые годовые расходы.
NOI — остаток после простоя и эксплуатационных расходов. Здесь ещё нет кредита, налога собственника, роста цены и инфляции.
Валовая доходность быстро сравнивает аренду и вложения. Чистая показывает более строгий результат после простоя и расходов.
Простая окупаемость не учитывает изменение стоимости денег во времени и годится только как понятный ориентир.
Одна цифра «аренда в месяц» ещё не показывает, насколько выгоден объект. Сначала определяем все вложения, затем учитываем незанятые дни и расходы собственника и только после этого сравниваем результат с капиталом.
Доходность следует сравнивать не только с ценой в договоре. Если для покупки и запуска аренды потребовались дополнительные деньги, они тоже работают в объекте.
В примере 6 000 000 + 100 000 + 400 000 = 6 500 000 ₽. Если поделить доход только на цену покупки, процент получится завышенным.
Потенциальная аренда предполагает полную занятость: месячную ставку умножаем на 12. Эффективный доход уменьшает эту сумму на ожидаемый простой.
При аренде 50 000 ₽ и простое 10% потенциальный доход равен 600 000 ₽, потеря — 60 000 ₽, а эффективный доход — 540 000 ₽.
Главное правило — не дублировать один платёж и не добавлять расход арендатора, который собственник фактически не несёт.
NOI описывает работу самого объекта до финансирования и индивидуальных налогов. Поэтому два владельца одной квартиры могут иметь одинаковый NOI, но разный итоговый денежный поток после ипотеки и налога.
| Показатель | Числитель | Знаменатель | Что показывает |
|---|---|---|---|
| Валовая доходность | потенциальная аренда за 12 месяцев | полная капитальная база | быстрое сравнение без простоя и расходов |
| Чистая доходность | NOI после простоя и расходов | та же капитальная база | строгий результат выбранного сценария |
Обе формулы используют одинаковую базу. Тогда разница между процентами честно показывает влияние простоя и эксплуатации.
| Действие | Расчёт | Результат |
|---|---|---|
| Вложения | 6 000 000 + 100 000 + 400 000 | 6 500 000 ₽ |
| Аренда за год | 50 000 × 12 | 600 000 ₽ |
| Простой 10% | 600 000 × 10% | 60 000 ₽ |
| Эффективный доход | 600 000 − 60 000 | 540 000 ₽ |
| Расходы | 5 000 × 12 + 30 000 | 90 000 ₽ |
| NOI | 540 000 − 90 000 | 450 000 ₽ |
| Валовая доходность | 600 000 ÷ 6 500 000 × 100% | 9,230769% |
| Чистая доходность | 450 000 ÷ 6 500 000 × 100% | 6,923077% |
Формула «капитал ÷ NOI» мысленно повторяет один и тот же год много раз. Она не дисконтирует будущие деньги, не меняет аренду и расходы и не учитывает продажу объекта. Поэтому это ориентир, а не прогноз даты возврата средств.
Если NOI равен нулю или отрицательный, делить капитал на него бессмысленно: калькулятор честно не показывает окупаемость.
Сложите цену покупки, расходы на сделку, ремонт и мебель. Для валовой доходности разделите потенциальную годовую аренду на эту сумму. Для чистой сначала вычтите простой и эксплуатационные расходы, а затем разделите NOI на ту же капитальную базу.
Валовая доходность использует аренду за 12 полностью занятых месяцев и не вычитает расходы. Чистая доходность использует NOI после простоя и эксплуатационных расходов, поэтому обычно ниже и лучше показывает выбранный сценарий.
NOI — чистый операционный доход за год. В этом калькуляторе это эффективная аренда после простоя минус ежемесячные расходы за 12 месяцев и отдельно введённые годовые расходы. Платёж по кредиту и НДФЛ не вычитаются.
Укажите долю года без поступлений в процентах. Например, 10% простоя означает занятость 90% года, или 10,8 месяца из 12. Калькулятор вычтет 10% потенциальной годовой аренды.
Включайте платежи собственника, связанные с эксплуатацией объекта: содержание, коммунальные расходы за свой счёт, страховку, мелкий ремонт, управление и другие выбранные вами статьи. Не дублируйте платежи, которые полностью оплачивает арендатор.
Нет. Денежный поток показан до кредита и налога, чтобы не смешивать эксплуатацию объекта с индивидуальным финансированием и налоговым режимом. Эти платежи нужно анализировать отдельно.
Она делит полную сумму вложений на положительный годовой NOI и показывает, сколько одинаковых лет потребовалось бы для возврата вложений. Рост цены, инфляция, изменение аренды и стоимость денег во времени не учитываются.
Нет. Это арифметическая модель по вашим данным. Она не прогнозирует рынок, загрузку, будущую цену, ремонт, налоги, юридические риски или изменение ставок.