Как рассчитать налог при продаже жилой недвижимости
Здесь нельзя сразу умножить цену квартиры на 13%. Сначала нужно последовательно проверить освобождение, определить доход для налога, выбрать допустимое уменьшение и только после этого применять шкалу.
Шаг 1. Подтвердите дату начала и минимальный срок владения
Общий минимальный срок — пять лет. Три года могут применяться при наследстве или дарении от близкого родственника, приватизации, пожизненном содержании с иждивением, продаже единственного жилья с правилом 90 дней, а также в случаях, установленных региональным законом.
Дата начала тоже зависит от основания: обычно это государственная регистрация права, для наследства — день смерти наследодателя, а для некоторых ДДУ, реконструкций и долей действуют специальные правила. Поэтому поле называется «дата начала владения», а не просто «дата покупки».
Шаг 2. Сравните цену договора и кадастровую границу
Доход для налога = max(цена договора; кадастровая стоимость × коэффициент)
Кадастровую стоимость берут на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права к покупателю. Федеральное значение коэффициента — 0,7, но регион по месту регистрации продавца может установить другое. Например, значение 1 означает сравнение с полной кадастровой стоимостью.
Если кадастровая стоимость на требуемую дату не определена, в поле можно поставить 0. Но сначала это нужно проверить по сведениям Росреестра или ФНС.
Шаг 3. Выберите только один способ уменьшения
Расходы и вычет нельзя складывать. При нескольких продажах лимит вычета общий за год; при совместной или долевой собственности он может распределяться. Первая версия калькулятора рассчитана на один полный объект одного продавца.
Шаг 4. Получите налоговую базу
База продажи = max(0; доход для налога − выбранное уменьшение)
Если расходы или доступный вычет равны доходу либо больше него, база становится нулевой, но не отрицательной. Нулевой налог сам по себе не всегда означает отсутствие обязанности подать декларацию.
Шаг 5. Примените отдельную шкалу 13% и 15%
Порог относится не только к одной продаже. В эту отдельную совокупность могут входить другие базы, перечисленные в пункте 6 статьи 210 НК РФ. Зарплата относится к другой шкале и в поле прежней базы не вводится.
Подробный пример
- Продажа до истечения пяти лет: освобождения по сроку нет.
- Цена договора: 8 000 000 ₽.
- Кадастровая граница: 8 000 000 × 70% = 5 600 000 ₽.
- Доход для налога: больше цена договора — 8 000 000 ₽.
- Сравниваем: расходы 4 800 000 ₽ выгоднее вычета 1 000 000 ₽.
- База: 8 000 000 − 4 800 000 = 3 200 000 ₽.
- Налог: 2 400 000 × 13% + 800 000 × 15% = 312 000 + 120 000 = 432 000 ₽.
Что калькулятор намеренно не решает
- являетесь ли вы налоговым резидентом РФ и относится ли объект к жилой недвижимости;
- точную дату начала владения при наследстве, ДДУ, материнском капитале, реконструкции, объединении или судебном решении;
- право на специальное освобождение семьи с двумя и более детьми;
- региональные сроки и коэффициенты без введённого пользователем подтверждённого значения;
- доли, совладельцев, несколько продаж, дарение, наследуемые расходы и покупку нового жилья в той же декларации;
- составление и подачу 3-НДФЛ, штрафы, пени и окончательное решение налогового органа.
